Как застеклить/присоединить балкон

Балкон – это дополнительная площадь квартиры, которая редко используется эффективно. В российских реалиях он превращается в склад ненужных вещей, мастерскую или просто не используется вовсе. Но использовать его как часть комнаты или расширить не очень просто, а часто и невозможно. Мы собрали информацию о перепланировке и перепланировке балкона и расскажем, как это сделать.

Читайте также: Как пристроить балкон на первом этаже.

Перепланировка и переустройство – разница есть

С балконом можно сделать много крутых вещей: увеличить гостиную, расширить ее (причем совершенно по-разному) и даже поставить балкон там, где его изначально не было. Это чисто техническая возможность; закон не позволяет многое из этого.

Точнее, некоторые вещи все-таки разрешены, например, остекление балкона (да и то в некоторых случаях для этого требуется получение разрешения).

С точки зрения закона различают 3 основных вида сделок с жилым фондом:

• что не требует одобрения. Это действия, которые не повлияют на то, что написано в техпаспорте. Например, если вы заменяете старые окна на такие же новые или меняете плитку, вам не нужно ничего согласовывать;
• реорганизация — это действия с сетями и инженерными бригадами, требующие внесения изменений в техпаспорт. Например, если владелец решает переместить раковину в ванной с одного места на другое, это теоретически должно быть согласовано (что на практике случается редко);
• перепланировка – это действия по изменению конфигурации жилья. Например, снос перегородки, обустройство новой двери, объединение двух комнат в одну, увеличение площади комнаты за счет кладовки и т.д. Это самые серьезные изменения, и они обязательно отражаются в техническом паспорте.

То, что обычно делают владельцы квартир с балконом (остекление, расширение (по полу или снятие остекления), пристройки и т.д.) почти всегда требует согласования с надзорными органами, так как это влияет на прочность конструкции или затрагивает интересы других жители дома.

Смотрите также: Можно ли курить на балконе.

На практике получается, что собственники квартир сначала расширяют балкон, и только потом (когда возникают проблемы с перепродажей или с соседями) начинают оформлять документы.

А чтобы таких историй было меньше, нужно знать и понимать, чем отличаются разные виды ремонта балкона и как правильно их оформить.

Что можно сделать с балконом и как

Остекление балкона

Самое простое, что можно сделать с балконом, это застеклить его. Сейчас это кажется странным, но большинство «хрущевок» и «брежневок» сдаются с незастекленными балконами. На то были причины: балкон считался лишь дополнительным преимуществом, не предполагалось создавать кладовку или расширять жилую площадь за счет него.

Но в итоге застеклить балконы начали еще во времена СССР. Делалось это, как правило, вполне кустарными методами, но теперь при желании можно полностью изолировать балкон от внешнего мира.

По данным агентств недвижимости, 70-80% всех квартир в Москве уже имеют лоджии и застекленные балконы. Во многих регионах это естественная необходимость – климат там такой, что в квартире без застекленного и утепленного балкона будет холодно.

Читайте больше: Порог на балкон.

В любом городе есть несколько компаний, которые предлагают остекление балконов. Это может быть установка стеклопакетов в верхней части, полная замена всей конструкции на металлопластиковый балкон («французский» балкон) или более дорогие раздвижные окна.

Различные примеры застекленных балконов (и не только застекленных)

Но главное, что если в результате такого остекления площадь квартиры не изменится, вряд ли к ней возникнут претензии у контролирующих органов. Есть только несколько исключений:

• если балкон является выходом на пожарную лестницу;
• если остекление нарушает внешний вид исторического здания;
• если дом ветхий и есть риск разрушения балконной плиты.

В остальных случаях остекление балконов не должно доставлять владельцу квартиры никаких проблем. Как говорят юристы, остекление не прописано ни в одном документе, а потому ограничений на него быть не может.

Однако есть еще юридические нюансы. Поэтому, если балкон квартиры на верхнем этаже изначально не имел крыши, то установка навеса над ним уже будет считаться изменением проекта дома, то есть перепланировкой, со всеми вытекающими.

Если все сделано по правилам, еще необходимо согласовать остекление. В особенности это касается ситуаций, когда дом не относится к массивной серии и изначально не предполагает остекление балкона. Юристы говорят, что вам следует обращаться в такие органы, как:

• бюро технической инвентаризации (БТИ). Там вы должны предоставить проект будущего остекления с указанными размерами, стыками и другими параметрами. БТИ рассчитает, будет ли остекление балкона превышать максимально допустимую нагрузку на перекрытия;
• архитектурный менеджмент. Остекление – это изменение фасада дома, и в этом отделе необходимо согласовать цвет и рисунок балконных рам и окон;
• пожарная бригада. Они проверят огнестойкость материалов и придут к выводу, что остекление балкона не будет препятствовать эвакуации в случае пожара;
• домашняя инспекция. Туда нужно принести документы из всех предыдущих инстанций и наконец получить разрешение;
• если дом имеет какой-то культурно-исторический статус, необходимо дополнительно согласовывать остекление с Минкультом (что очень и очень сложно).

Но, как было сказано выше, для остекления балкона в обычной пяти- или девятиэтажке всего этого не требуется. Если, конечно, хозяин не решит ограничиться остеклением.

Присоединить балкон к комнате

Обычно следующая мысль, которая приходит в голову владельцу квартиры после остекления балкона – увеличить за счет этого площадь гостиной или кухни. На первый взгляд, здесь нет ничего сложного, балкон напрямую связан с квартирой, и только хозяин решает, что с ним делать.

Однако на деле все обстоит сложнее. Дело в том, что балкон не входит в площадь квартиры, а является частью общего имущества (понятно, что им распоряжается собственник квартиры). Точнее, общим имуществом считаются конструктивные элементы балкона – плиты и фасад. А если балкон примыкает к комнате, это напрямую затрагивает интересы соседей, так как они имеют равные права на эти конструктивные элементы.

Понятно, что поскольку после такой процедуры площадь гостиной увеличится, то это настоящая перепланировка, требующая серьезной подготовки.

У этой переделки есть несколько особенностей:

• обязательно получение согласия не менее 2/3 жильцов дома. Делается это в рамках общего собрания собственников;
• часто невозможно снести кусок стены под оконный блок. Это допускается только в монолитных домах, а в панельных, блочных и кирпичных домах является несущим элементом;
• снести порог балкона практически всегда невозможно. Играет роль барьера от жары и влияет на прочность крепления балконной плиты;
• также нельзя расширять проем вверх или в стороны – от боковой стены должно быть не менее 1,2 метра, а между двумя выходами на лоджию – 1,6 метра;
• нельзя выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию. Система отопления не рассчитана на такую ​​нагрузку и теплопотери возрастут;
• как ни странно, балконный блок (окно+дверь) не моется. Допускается замена его однокамерным стеклопакетом с раздвижными или створчатыми дверями. Фальш-перегородку из слоя стекла установить нельзя.

Соответственно, на самом деле разместить балкон в комнате, скорее всего, не получится: соседи вряд ли дадут свое согласие, а так как с балкона даже блок убрать нельзя, то это вообще не имеет смысла.

Кстати, в Москве пристройка балконов к жилым помещениям прямо запрещена, а за нарушение этого правила нужно заплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей.

Что осталось сделать в итоге? Можно утеплить балкон, установить на нем электрическое отопление (радиаторы или теплый пол), заменить оконный блок на раздвижную систему. Это, конечно, не совсем то, что вы хотите, но абсолютно законно.

Расширить балкон

Расширить балкон можно разными способами. Обычно это «телевизор» (расширяется площадь остекления, площадь пола не меняется) или полное выдвижение (т.е площадь пола увеличивается). В любом случае, это можно считать переделкой со всеми вытекающими последствиями.

В разных источниках есть информация, что при выносе балкона на 30 сантиметров (в любую сторону) ничего чертить не надо, якобы это не считается переделкой.

Но почему-то никто не ссылается ни на один правовой акт, где это было бы указано. Законодательство не допускает отклонений от изначально установленных параметров. Иными словами, удаление балкона даже на 1 сантиметр будет считаться переделкой (хотя вряд ли его кто-нибудь когда-нибудь найдет).

Что же касается правила про 30 сантиметров «без наказания», то оно, скорее всего, имеет отношение к Украине (где отношение к реконструкции балконов чуть более лояльное).

В любом случае с увеличением площади балкона значительно возрастает нагрузка на балконную плиту и несущие конструкции. Обычно в рамках этих работ на балкон приваривают новый каркас, который крепится к существующей плите, но запас прочности у него не бесконечен.

Пример пристройки балкона на первом этаже

Также любое расширение балкона затрагивает интересы соседей; за счет этого они будут получать меньше солнечного света, а также возрастет риск обрушения всей конструкции.

Договориться о продлении довольно сложно. Основные шаги такие:

• заказать проект расширения. Проектная организация должна иметь лицензию;
• проект необходимо согласовать с организацией, проектировавшей дом (это в Москве, а в регионах может быть по-другому – нужно узнавать на месте). К проекту необходимо приложить правоустанавливающий документ на квартиру;
• если проект не будет отклонен, необходимо будет пройти все этапы согласования (начиная с БТИ и заканчивая осмотром дома, подробно описанным выше);
• получить согласие 2/3 жильцов дома.

На практике, говорят юристы, получить официальное одобрение очень и очень сложно. Скорее всего, Жилищная инспекция или проектировщики проект не одобрят, опасаясь, что балконная плита просто не выдержит возросшей нагрузки.

В этом нашли свой доход многие компании, которые готовы все устроить за определенную сумму. Однако чаще всего хозяин расширяет балкон на свой страх и риск. И ему угрожает не столько жилищная инспекция или архитектурный отдел, сколько его соседи.

Именно жалобы соседей становятся поводом для судебных исков. В худшем случае все дополнительные выносные конструкции придется демонтировать; подобные прецеденты в российских судах уже были.

В большинстве случаев на владельца квартиры налагается штраф, и он обязан выплатить «пострадавшим» соседям определенную сумму, в пределах 10 тысяч рублей. И это дешевле, чем сносить все, что было построено.

Пристроить балкон и не только

Балконы обычно пристраивают на первом этаже, где их изначально не делают из соображений безопасности. В этом случае важно различать балкон и пристройку: балкон не должен касаться земли (т.е между плитой балкона и землей должно быть пространство). Эти варианты отличаются тем, что пристройка требует оформления земельного участка под нее.

Пристроили балкон, а получилась целая квартира

Добавление балкона – сложная процедура, которая также считается перепланировкой. Не всегда есть возможность что-то пристроить к домику, необходимо соблюдение нескольких условий:

• дом находится не на центральной улице;
• пристройка не должна ухудшать внешний архитектурный вид дома;
• инженерные коммуникации должны проходить не менее чем в 2 метрах от основания пристройки;
• пристройка не нарушит целостность конструкций дома;
• продление должно быть согласовано со всеми регулирующими службами.

Юристы поясняют, что согласование такого продления — крайне сложный вопрос. В первую очередь необходимо получить согласие жильцов дома на получение права пользования земельным участком для пристройки (земля, на которой расположен дом, и его окрестности являются общей собственностью всех жильцов дома).

После этого нужно сделать следующие шаги:

1. получить согласие жильцов дома на перепланировку (помимо согласия на пользование земельным участком);
2. заказать проект поправок и положительное экспертное заключение по нему;
3. получите разрешение на строительство от местного правительства. Здесь вам нужно будет собрать множество других документов:
   • правоустанавливающий документ на квартиру;
   • свидетельство о регистрации;
   • проект перепланировки;
   • фотографии дома и земельного участка, на котором планируется строительство;
   • разрешение на строительство, выданное органами ЖКХ;
   • письменное согласие собственников помещений в доме;
   • разрешения коммунальных служб, коммуникации которых осуществляются в зоне строительства;
   • разрешения авторского надзора.
4. если разрешение получено, можно начинать строительство. Строить должна организация с разрешением СРО;
5. после завершения строительства получить акт ввода объекта в эксплуатацию;
6. оформить право собственности на квартиру с новыми параметрами.

На практике проблем будет много: убедить соседей поддержать строительство не очень просто, составление проекта и его экспертиза обходятся дорого, а коммунальщики могут просто отказать в согласовании строительства.

В Москве, как говорят юристы, сейчас невозможно договориться о такой конструкции, а вот в регионах могут быть свои особенности.

Здесь добавилось как минимум три балкона (видно, что изначально первые этажи не имели балконов)

Балкона на первом этаже тоже не было. Это узаконено — иначе согласовать вынос трубы газоснабжения не получится

Большинство из тех, кто уже сделал пристройку, договорились с соседями и управляющими компаниями, либо исправно платят штрафы и компенсации, что дешевле, чем проходить процедуру согласования.

Цена вопроса

Многие компании предлагают выполнить работы под ключ, они есть практически во всех населенных пунктах. К сожалению, вопросы законности их особо не интересуют. Согласованием перепланировки и реконструкции обычно занимаются юридические фирмы и организации, осуществляющие кадастровые работы.

Стоимость их работ отличается в разных регионах, но окончательную цену компания обычно рассчитывает индивидуально. Приблизительные расценки таковы:

• проект перепланировки стоит от 14 000 рублей (обычно чем больше метраж, тем выше цена);
• техническое заключение обойдется в 10 000 рублей;
• полное согласование всей перепланировки, если она не касается несущих конструкций, от 42 000 руб;
• если нужно сделать проем в несущей стене — от 65 000 руб;
• если нужно снести подоконник, часть балконного блока — от 65 000 руб.

В реальности цены могут быть еще выше. С другой стороны, посредники обычно гарантируют какой-то результат (благодаря наличию связей в контролирующих и коммунальных органах).

То же согласование в местной администрации, жилищной инспекции, пожарном надзоре, коммунальных службах должно быть бесплатным.

Узнайте больше: Объединение балкона с кухней.

Кроме того, вам придется заплатить за составление техпаспорта в БТИ (которые работают как самодостаточные компании), а если в итоге все будет хорошо, то и за переоформление права собственности.

Не стоит забывать и о стоимости самих работ: при обычном остеклении они обойдутся в 20-40 тысяч рублей, превращение балкона во «французский» обойдется в 30-50 тысяч рублей, плюс придется заплатить за утепление и электрическое отопление.

Самым дорогим будет согласование и строительство пристройки – шансы на успех невелики, но если повезет, на строительные работы будет потрачено более ста тысяч рублей.

В связи с этим стоит отметить, что во многих случаях проще и дешевле будет не организовывать перепланировку, а просто поменять квартиру на более подходящую и большую.